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~マイホームへの第一歩は無理のない資金計画ができたとき~
第26回 安心・安全を最優先しよう
頭金を増やして返済期間を短くした方が得

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 「マイホームの買い時はいつか?」というのは永遠のテーマですが、「無理のない資金計画ができたとき」というのが 基本的な解答ではないでしょうか。現在は安定した分譲価格、超低水準のローン金利、有利になった住宅税制という トリプルの追い風が吹いていますから、マイホームを取得するには史上まれにみる好機といえますが、しっかりした 資金計画ができていなければ将来の安定した暮らしが不安だからです。マイホームへの第一歩は、なんといっても無理のない 安心・安全の資金計画です。

 100%自己資金でマイホームが持てるなら、こんな結構なことはありません。しかし、それが可能なのはごく限られた人で、 ほとんどの人が住宅ローンを利用します。もちろん、自己資金ゼロでも一定条件を満たしていれば必要額の100%融資を受けられる ケースもあります。ただ、融資実行前にもいろいろの出費がありますし、借り入れ額が多ければそれだけ毎月の返済額も 増えるわけですからお勧めできません。

 また、頭金を増やすために貯蓄を注ぎ込むと不安だからと多めに借り入れ、余裕ができた時点で繰り上げ返済するという 考え方がありますが、それも決して得策ではありません。少しでも頭金を多くして、借入額を減らした分、返済期間を短くする方が 有利です。

 自己資金の目安は、必要経費の2~3割です。最大の理由は、都市銀行など多くの金融機関が融資限度額を購入価格の8割までに 設定しているからです。忘れてならないのは、この上限規定は年収や勤続期間、担保能力などの条件をクリアした場合で、 誰もが無条件で上限まで借りられるわけではないことです。住宅金融公庫の利用者調査によると、マイホーム購入者は必要経費の ほぼ3割の自己資金を用意しています。また、年収分程度の預貯金を所有している人が多いというデータもあります。
意外に多い購入代金以外に必要な税金と諸費用

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 マイホームを購入するときには、購入代金以外に各種の税金や諸費用が必要です。

 例えば、契約すると売買契約書を作成し、売り主と買い主の双方が1通ずつ保管することになっていますが、その契約書には 収入印紙を貼付し、消印して納税することが法律で決まっています。税額は売買契約書に記載されている金額、 つまり購入価格によって異なりますが、2005年3月31日まで購入すると軽減措置が適用されますから、1,000万円超5,000万円以下は 1万5,000円、5,000万円超1億円以下は4万5,000円です。所有権を第三者に主張できるように登録する登録免許税も2005年3月31日 まで軽減する特例が適用され、所有権移転登記(土地)は土地評価額の1%、所有権保存登記(建物)は建物評価額の0.15%です。 このほかに地方税として、新しく不動産を取得すると不動産取得税がかかります。

 住宅ローンを組むと、その金融機関によって金額は異なりますが融資手数料、保証会社に保証を依頼するとその保証保険料、 火災など不測の事態に備えた各種保険料、事務手数料、司法書士への報酬などが必要です。

 これらの諸費用は契約時に不動産会社に概算で支払い、金額確定時に精算します。実際に支払う金額はケースバイケースですが、 目安は標準的な新築住宅で物件価格の3~6%、中古住宅だと6~10%程度だといわれています。

 こうした各種税金や諸費用は住宅ローンで借りることができませんから、どの段階でどんな経費がかかるのかを事前に 把握しておき、自己資金で用意しなければなりません。
買い替えでは“つなぎ融資”も準備しよう

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 手狭になった、通勤や通学の便が悪い、親と同居したい……。いろいろな理由でマイホームを買い替える人は多いものです。 ただ、買い替えで新しいマイホームを購入するときは、それまで住んでいた住宅を売却した代金を新しい住宅の購入資金に 充当するのが一般的ですが、売却が遅れるとマネーギャップが発生、新居の購入ができなくなることもありますから注意しましょう。

 マネーギャップを防ぐには、売りと買いのタイムラグがなければ解決します。とはいっても新居の契約を急がなければ ならない場合もあります。こうしたときに利用するのが買い替えのためのローン、つまり“つなぎ融資”です。住んでいた住宅が 売却できるまで、新しい住宅の購入に必要な資金を融資する制度で、手付金やその他の必要経費としても使えるので早目に 準備しておきたいものです。

 融資が受けられる額は、売却する住宅の担保価格以内、期間は3ヶ月程度というのが一般的で、金利は通常の住宅ローンより 多少高めに設定されています。この期間に売却できないときは期間延長も可能です。毎月の給与が振り込まれる、まとまった 預貯金がある、普段から付き合いが深いなじみの金融機関を利用することが多いようですが、販売する不動産業者の提携している 金融機関を利用できることもあります。また、期限内に売却できないときは、その不動産業者が買い取ってくれる場合もあるので、 担当者に相談してみてください。
知っておきたい契約前の準備と手続き

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 マンションや建売住宅の購入には、申し込みから引き渡し・入居までにいくつもの重要な手続きがあります。 購入する物件によって多少の違いますが、基本的な流れは次の通りです。

 購入希望物件が決まったら、最初に不動産買受申込書に氏名、現住所、勤務先、入居予定者などと、資金計画として自己資金、 住宅ローン融資額などの必要事項を記入し、不動産買受申込金を添えて申し込みます。用意するものは、源泉徴収票、納税証明書 など収入証明書と印鑑、申込証拠金10万円で、引き換えに預り証が発行されます。申込証拠金10万円は、売買契約時に支払う 手付金の一部に充当され、仮に契約に至らなかったときは全額返済されます。

 購入代金は、原則として売買契約を締結するときに手付金として申込証拠金を含めて20%支払い、残金は引き渡しまでに中間金、 入居時に建物に課せられる消費税分を含めた最終代金を現金または金融機関振り出しの小切手で支払います。ただし、 住宅ローンを利用するときは、金融機関やローンの種類によって融資時期が異なりますが、融資実行が最終代金になりますから 中間金は不用です。

 なお、あらかじめ住宅金融公庫の融資がセットされている「住宅金融公庫融資付き」物件は、購入申込時に登録すれば 自動的に融資が受けられますが、「公庫融資対象」物件は公庫融資を取り扱っている金融機関に自分で申し込んでください。 また、民間金融機関の住宅ローンを利用するときも、契約後に自分で交渉してください。

写真提供:ハウジング企画社/記事:オフィスサードアベニュー 斉藤良介
※2004年10月に掲載されたものを転記しています。


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