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~誰もが住みたいと思う住環境なら、安心できる将来の資産価値~
第28回 "住まい選び"は"街選び"
近郊住宅地でも強まる地価下げ止まり感

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 国土交通省が発表した7月1日時点の基準地価(都道府県地価)によると、地方圏では依然として地価下落に歯止めがかかって いませんが、大都市圏では下げ止まり感が一段と強まってきています。特に東京圏の下げ止まり感は顕著で、東京の都心8区の 住宅地は実に17年ぶりに平均地価が上昇に転じ、杉並や世田谷など南西部でも下落幅が縮小、この結果、東京23区の住宅地は 下落率1%未満の「ほぼ横ばい」を加えた下げ止まり地点数が全体の62%まで拡大しています。

 こうした下げ止まり傾向は、近郊住宅地にまで広がっています。例えば、千葉県浦安市のJR京葉線新浦安駅周辺では3~4% という高い上昇地点がみられ、市全体でも前年の0.2%下落から1.7%上昇に反転しています。また、横浜市や千葉県市川市・柏市、 東京都武蔵野市・立川市などでも上昇地点が現れています。東急田園都市線二子玉川駅周辺の地価バブルが週刊誌で話題に なりましたが、どうやら東京圏の近郊住宅地は下げ止まりが本物になってきたようです。

 ただ、地価が安定してきたのは住環境の優れた誰もが住みたいと思う街に限られており、最寄り駅が同じでも依然として下落が 続いている地点はいくらもあります。マイホーム選びは外観デザインや間取り、インテリアなど建物の善し悪しだけではなく、 その街の価値も大事な条件といえます。
時代を経ても将来の資産価値が守れる街

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 どの沿線のどの街に住むかは、家族構成や生活様式あるいは好みで決めるのが基本ですが、それでも街選びはもっと多面的な 要素を加味しながら判断しなければならないテーマだと思います。実家に近く、通学や通勤に便利な街に希望した広さの住宅が 見つかれば、現在の生活から考えると絶好のマイホームだと思えるかもしれません。しかし、もう少し長いスパンで判断しないと 将来後悔することになりかねないからです。

例えば、将来の資産価値の問題があります。建物は経年とともに劣化しますから年々価値が下がりますが、条件のそろった土地は デフレさえストップすれば安定した価格で推移すると考えられます。

 いうまでもなく、土地神話は完全に崩壊しましたから4年間で約15%も地価が上昇した二子玉川駅周辺のような事例は例外です。 大半の街は、バブル期のような大幅な値上がりが期待できません。しかし、築後15年以上の資産価値があまりない建物でも、 誰もが住んでみたいと思う魅力的な住宅地なら時代が変わっても必ず需要がありますから、少なくとも資産価値が大幅に減少する 心配はないと思います。安心の目安は、築年数が経過した中古住宅でも自分が買いたい、住みたいと思う街です。

 いずれにせよ、現在の街の姿が安全で清潔感に溢れているのは当然の条件ですが、将来にわたっても良好な住環境が守られる街を 選んでください。
郊外でも都心に匹敵する都市型生活はできる

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 ここ数年、首都圏では年間8万戸を超える新築マンションが供給されており、最近はその半数以上が東京23区内に立地しています。 地価の下落と共に、新築マンションは完全に都心回帰しています。

 しかし、都心で分譲されている多くの新築マンションは、ウォーターフロント沿いの超高層マンションのように工場跡地だとか 再開発物件が多くを占めていますから、閑静度に欠け住環境のレベルも決して高いといえない物件も目につきます。 商店街や大型スーパーなど、毎日利用する生活利便施設も十分ではなく、子育てにも適しているとは思えません。 多くの都心型マンションは、都市施設を思う存分活用したいという熟年層やDINKSなら魅力的ですが、小さな子供のいる家族に 勧められる街とはいえません。

 たしかに、都心だから子育てに向かないとは一概にいえません。都心には有名な進学校が多いので、むしろ郊外より教育環境に 恵まれた街はたくさんありますし、自然環境に恵まれたエリアもあります。半面、郊外でも殺伐とした雰囲気が漂った、 子育てに適さない街もあります。ただ、一般論でいえば小さな子供を伸び伸び育てたいと思うなら、条件は郊外の方がそろっている ようです。都市利便施設が充実した街はどの沿線にもありますから、郊外だから都市型生活ができないということもありません。
必ず自分の“目”と“足”で確認しよう

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 快適な暮らしが期待できる街の基本条件は、まず都市基盤や利便施設が整備されていることです。品揃えが充実した 大型スーパーや商店街が身近な距離、実際に通学する小学校や中学校が10分前後、通学や通勤の交通アクセスが便利、 銀行など金融機関や区・市役所など公共施設あるいは医療機関などが徒歩圏といったことですが、多くの人に好かれる人気の街は 例外なくこうした住環境のバランスがとれています。

 これらの項目の優先順位は、家族構成や生活様式で違いますが、いずれにせよ利便性と自然環境のバランスがとれていなければ 暮らしやすい街といえません。

 街選びでは、自分の“目”と“足”で確認するのが基本中の基本です。現地を訪ねるときは、日常利用するだろう 交通機関を使い、自分一人ではなく家族そろって行きましょう。家族そろってというとどうしても週末になりがちですが、 大事なことは平日にも出かけることです。週末と平日では交通機関のダイヤや混雑度合いがまったく違いますし、街の雰囲気も がらりと変わるからです。

 まず、最寄りの駅を一歩出たときの第一印象を肌で感じてください。街の性格は、第一印象通りのことが多いからです。 また、日常生活に必需の利便施設は実際に歩いて自分の目で確認し、あまり充実していないようならそれに代わる繁華街への ルートや時間も調べておきましょう。自宅周辺だけが優れていても、暮らしやすい、住環境に恵まれた街とはいえません。

写真提供:ハウジング企画社/記事:オフィスサードアベニュー 斉藤良介
※2004年11月に掲載されたものを転記しています。


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